Kiracılar ve ev sahiplerinin sorunları bitmiyor! İmza atanlar yandı! Tüm detaylara haberimizden ulaşabilirsiniz.
İMZA ATAN KİRACLAR YANDI
2021 tarihinde Ankara ilinde iş yeri kiralayan yetkili mülk sahibine tahliye taahhütnamesi için boş bir kağıt imzalayıp verdi. Mülk sahibi 2020 senesinde kağıdı kiracısının 28 Şubat 2021'de çıkmayı taahhüt ettiği şeklinde doldurarak tahliye talebinde bulundu. Kiracı iş yerinden çıkmadıktan sonra icra takibi başlatıldı ve mülk sahibi kişiye tahliye davası açtı. Yerel mahkeme tahliye kararı verdi. Dosyayla ilgili istinaf incelemesi Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından yapıldı ve yerel mahkemenin kararı uygun bulundu. Kiracı tahliye taahhütnamesinde olan tarihin kiraya veren kişi tarafından doldurulduğunu bunun için itirazlarının değerlendirilmediğini dile getirdi ve temyiz başvurusu yaptı. Temyiz incelemesi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından yapıldı ve tahliye kararı uygun bulundu. Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralayan kişiye verdiği taşınmazı belli tarihte boşaltacağı ile ilgili verilen beyandır. Bu beyan kiracı tarafından imzalanır, kiracının yakınları taahhüt veremez. Taşınmazla ilgili boşanma tarihi de tahliye taahhütnamesinde yazar. Tahliye taahhüdü hukuki niteliği tartışmalı olsa da kanun kapsamında geçerlilik şartları açık şekilde belirlenmiştir. Bir kriter belirlenmese de taahhüdün yazılı şekilde yapılması yeterli olarak görülüyor. Kiracı imzasının kendisine ait olmadığını iddia ederse bu düzenlemeyi noter vasıtası ile yapabiliyor. Kiracı tek kişi değilse taahhüt bütün kiracılar tarafından veriliyor. Kiracı tarafından taahhüt verileceği gibi yetkili temsilcisi de tahliye taahhüdü verebiliyor. Vekaletname ile taliye taahhüdü verilip verilmeyeceği de tartışmalı bir durumdur. Kiracı ya da yetkili temsilcisiyle verilen tahliye taahhütnamelerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekiyor.
Taahhüdün kesin ve belirlenebilir bir gün içermesi gerekiyor. Aynı şekilde tahliye günü belirtilmeden yalnızca tahliye ayının belirtilebileceği görüşü de savunuluyor. Kira sözleşmesinden önce verilmiş tahliye taahhütleri ve kira sözleşmesi yapılsa da kiracıya teslimden önce yapılan tahliye taahhütleri geçersizdir. Kanun koyucular açık şekilde tahliye taahhütlerinin geçerli olmasının kiralanan taşınmazın teslim edilmiş olmasına bağlamıştır. Tahliye tarihinde olduğu gibi taahhütname imza tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması durumlarında ispat yükü kiracıdadır. Kiracının baskıyla ve tehditle taahhütname imzalaması irade sakatlığına sebep olacağı için taahhüdün iptal edilmesi talebinde bulunma hakkı saklıdır. İptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken nokta kanunen şart koşulan bir senelik hak düşürücü süre içinde talepte bulunulması gerekliliğidir. Kiracı taahhüt tarihinde tahliyeyi gerçekleştirmezse tarihten itibaren bir ay içinde kanun gereğinde kiracıya icra takibi başlatılabilir. İlgili icra müdürlüğüne tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren yedi günlük itiraz süresi bulunacaktır. Kiraya veren 6 aylık süre içinde kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması talebiyle veya 1 senelik süre içinde sulh hukuk mahkemesine itirazın iptali talepli dava için başvurma imkanı verilecektir. Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanması kiraya veren tarafından daha hızlı ve pratik olmasıyla itirazın kaldırılması davasının açılma hakkı olacaktır. Tahliye taahhütnamesi noter huzurunda imzalanmadıysa kiracının imzaya itiraz etme hakkı olacaktır, imzaya itiraz yapılırsa davaya bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Eğer belirlenen tarihte tahliye gerçekleşmezse sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açılabilir. Kanun kapsamında 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olduğu için tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesi talep edilemez. TBK 353. madde kapsamında kiraya veren en geç davanın açılacağı sürede kiracıya bildirim yapıp tahliye edeceğini belirttiyse dava açma süresi bir seneye kadar uzar. Kiralananın kira ilişkisi süresi içinde mülkiyet el değiştirirse yeni malik kiracıya karşı geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanıp dava açabileceğini kabul eder. TBK 170. madde kapsamında sözleşmeler şarta bağlı düzenlenebileceği için kira sözleşmelerinin şarta bağlı olarak sona ermesi kararlaştırılabilir. Kiracı kiralanana ait kira borcunu belirlenen tarihe kadar ödemezse kiralanan 3. kişiye satılması gibi durumlarda tahliye taahhüdünde bulunabilir. “Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.04.2009 tarihli ve E. 2009/1388 K. 2009/2938 sayılı ilamı; “Davacı kiralayanın icra takibinde dayandığı tahliye taahhüdü kira ve aidat borçlarının ödenmesi şartına bağlanmıştır. Eski Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi hükmü gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı düzenlenebilir. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır ve icra takibinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.”
“Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/11188 E.2016/839 K.; Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanunu’nun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir. Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”