Türkiye'de gayrimenkul sahipleri, mülklerini devlet güvencesi altında tutmak için tapu sistemini kullanıyor. Ancak, mülk sahipleri arasında dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrım bulunuyor: müstakil tapular ve hisseli tapular. Müstakil tapular genellikle sorunsuz bir mülkiyet sağlar, fakat hisseli tapular çeşitli hukuki zorlukları ve riskleri beraberinde getirebilir.
Hisseli tapularda, en önemli hukuki durumlardan biri "önalım hakkı" olarak bilinen düzenlemedir. Önalım hakkı, mülk üzerindeki pay sahiplerine, bir hisse sahibinin mülk payını satışa çıkardığında öncelikli olarak satın alma hakkı tanır. Bu hak, diğer hissedarların hisseyi satın almadan üçüncü kişilere yapılan satışları geçersiz kılabilir ve böylece mülk üzerindeki kontrolü korur.
TAPU DEVİRLERİNDE İCRA RİSKİ: HİSSELİ TAPU SAHİPLERİNİ NELER BEKLİYOR?
Hisseli tapularda dikkat edilmesi gereken kritik bir hukuki hak, "önalım hakkı" veya diğer adıyla "şufa hakkı"dır. Bu hak, tüm hissedarlara, bir gayrimenkulün hisse payını satmak isteyen bir hissedarın payını öncelikli olarak satın alma hakkı tanır.
Önalım hakkı, gayrimenkul üzerindeki pay sahiplerinin, hisse payını diğer hissedarlardan önce satın alabilme yetkisini sağlar. Eğer bir hissedar, payını üçüncü kişilere satmak isterse, bu satış öncelikle diğer hissedarlara teklif edilmelidir. Aksi halde, üçüncü kişilere yapılan satışlar geçersiz sayılır ve tapu devri dahi olsa hukuken geçersiz olabilir.
Eğer önalım hakkı kullanılarak diğer hissedarlara teklif yapılmadan üçüncü kişilere satış yapılırsa, bu satış mahkeme yoluyla iptal edilebilir. Tapu devri gerçekleşmiş olsa bile, diğer hissedarlar 90 gün içinde başvuruda bulunarak mahkeme aracılığıyla tapuyu geri alabilirler. Bu durumda, düşük gösterilen satış bedelinden kaynaklanan zarar, yeni üçüncü kişiye yalnızca tapuda belirtilen tutarın ödenmesini sağlar.
Örneğin, 5 milyon TL'ye satın alınan bir arsa hissesi tapuda 500.000 TL olarak gösterildiyse, diğer hissedarlar bu hisseyi yalnızca 500.000 TL ödeyerek devralabilirler. Aradaki 4,5 milyon TL'lik fark ise, uzun ve karmaşık bir mahkeme süreci gerektirebilir ve geri alınma garantisi bulunmamaktadır.
Hisseli tapu sahiplerinin dikkat etmesi gereken önemli bir husus, icralık borçlar nedeniyle yaşanabilecek risklerdir. Bir hissedarın icralık borcu olması durumunda, bu borç nedeniyle hisseli tapu üzerindeki payı icra dairesi tarafından satışa çıkarılabilir. Bu tür durumlarda, önalım hakkı geçerli olmayabilir.
İcra yoluyla satışa çıkarılan hisseli tapu payları, üçüncü kişiler tarafından satın alınabilir ve bu kişiler gayrimenkulün yeni ortağı olabilirler. Bu durumda, diğer hissedarlar, mülk üzerindeki haklarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir ve huzurları bozulabilir.
Hisseli tapu sahipleri, icra yoluyla yapılan satışlarda “ya al ya ver” şeklinde bir durumla karşılaşabilirler ve bu süreçte mülklerini değerinin çok altında bir fiyata kaybetme tehlikesiyle yüzleşebilirler. Bu nedenle, hisseli tapu sahiplerinin icra risklerine karşı dikkatli olmaları ve olası borç durumlarını düzenli olarak takip etmeleri önemlidir.